湘国土资发〔2013〕44号

各市（州）、县（市）人民政府，人民银行市（州）中心支行、县（市）支行，各市（州）银监分局：

为加强土地储备管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，根据《国土资源部财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）等文件精神，结合我省实际，经省人民政府同意，提出以下实施意见：

一、加强土地储备机构管理

（一）加强对土地储备工作的领导。各市（州）、县（市）土地管理委员会或土地储备委员会应建立定期或不定期例会制度，召集国土、财政、人民银行、规划、建设、审计等相关部门，研究和协调土地储备的重大事项。

（二）明确土地储备实施机构。土地储备实施机构必须是市（州）、县（市）人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源主管部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作，并纳入国土资源部《土地储备机构名录》的事业单位。

（三）严格实行土地储备机构名录管理制度。各级国土资源主管部门要将经国土资源部公布的机构名录抄送同级财政、人民银行分支机构、银监、规划、建设、审计等部门。只有纳入名录的机构才能从事土地储备活动，并享受储备土地融资有关优惠政策。

二、土地储备实行计划管理

（四）土地储备计划的编制。年度土地储备计划必须与年度供地计划相衔接。土地储备计划以市州为单位组织编制，每年第三季度启动该项工作，于第二年元月1日起在国土资源土地市场动态监测监管系统和省国土资源厅门户网站上予以公布。市（州）、县（市）人民政府国土资源主管部门应会同同级财政、人民银行、规划等相关部门，根据当地经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划及土地市场供需情况，组织土地储备机构编制年度土地储备计划。年度土地储备计划经同级人民政府批准后报省国土资源厅备案。

（五）土地储备计划的内容。年度土地储备计划是编制土地储备资金收支预算、确定年度储备土地融资规模的主要依据。年度土地储备计划应该包括下列内容：

1、年度储备土地总规模；

2、年度存量建设用地储备规模；

3、年度新增建设用地储备规模；

4、年度储备土地前期开发规模；

5、年度储备土地供应规模；

6、年度储备土地临时利用计划；

7、计划年度末储备土地规模等；

8、其他需纳入土地储备计划的内容。

年度土地储备计划具体实施过程中，应按项目分别编制项目实施方案，经同级人民政府同意后，作为省国土资源部门审核的依据。

（六）科学合理确定土地储备规模。要加强对当地经济社会发展及土地市场形势分析，根据用地需求及市场调控的方向科学合理确定土地储备总规模和结构，严格控制储备土地总规模和融资规模。年度土地储备计划中，新增储备土地规模（含本年度收储拟在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均供应的储备土地范围之内，或者根据经济社会发展水平相当的相邻市、县确定。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。新增建设用地需纳入土地储备的，必须符合年度土地储备计划，其中报批新增建设用地作为储备土地不符合或超过年度新增建设用地储备计划的，不得申报和批准。新增建设用地储备计划不得超过年初下达的本年度新增建设用地计划。土地储备机构储备新征土地的期限一般不得超过2年，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标；确实需要延期的，经同级人民政府同意后，报原备案机关批准可以延长一年。储备土地的时点自登记发证之日起开始计算。

三、规范土地储备行为

（七）规范土地收储行为。市（州）、县（市）国土资源主管部门依据年度土地储备计划可以将下列土地纳入土地储备：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续并完成征地拆迁的土地；其他依法取得的土地。纳入储备的土地必须产权清晰。取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解除的，不得纳入储备。

（八）规范储备土地登记行为。只有纳入名录的土地储备机构才能申请储备土地登记。融资平台公司和开发区名下的储备土地纳入5年消化范围的，经省国土资源厅备案后，可以凭备案意见书办理储备土地登记，但不得再申请新增储备土地登记。其他单位申请储备土地登记的，不予受理。经市（州）、县（市）人民政府批准，市（州）、县（市）国土资源管理部门可对产权清晰、申请资料齐全并报省国土资源厅备案的储备土地，办理储备土地登记，核发国有土地使用证，使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”。储备土地登记的用途应依据规划部门出具的规划意见确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写，未获得规划部门出具规划意见的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地以及为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

（九）规范储备土地前期开发行为。土地储备机构应组织开展储备土地的前期开发，为政府供应“净地、熟地”提供保障。土地前期开发项目必须通过公开招标方式选取工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。土地储备机构有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须彻底脱钩。储备土地前期开发施工期间，土地储备机构要加强监督管理，开发完成后，土地储备机构要组织开展验收工作。

（十）规范储备土地管护行为。土地储备机构负责对储备土地进行管理和维护，防止他人侵占、破坏储备土地。要建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为做到早发现、早制止、早处理。引入信息化管理手段，开发土地储备管理系统，注重与现行政务系统的衔接，力求实现土地储备电子化、精细化管理。土地储备机构可设立内部机构进行储备土地的管护，也可通过公开招标方式选择管理单位。

（十一）规范储备土地临时利用行为。土地储备机构经同级国土、财政等部门批准，可依法对储备土地单独或连同地上建筑物、构筑物以出租、暂时改变用途等方式进行临时利用。储备土地的临时利用应编制临时利用方案并征得抵押权人和相关部门同意，临时利用的期限一般不得超过二年，临时利用储备土地的收入全部缴入同级国库。土地储备机构应与土地使用者签订临时利用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。

（十二）规范储备土地供应行为。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市（州）、县（市）土地供应计划，由市（州）、县（市）人民政府国土资源管理部门统一组织供地。根据工作需要可将储备土地供应的前期工作，如出让文件的准备、宣传、公告等事务性工作委托土地储备机构办理。储备土地供应实行出库单审批制。储备机构根据土地储备计划对已解除土地他项权利的储备土地出具出库单，出库单作为发布土地出让公告的必备材料之一。已设立土地抵押权的储备土地一般不得供应，确需供应的应取得抵押权人同意并由抵押权人出具《土地出让意见书》。

四、加强储备土地融资管理

（十三）建立储备土地融资准入制度。只有列入名录的土地储备机构（含储备土地可在5年内消化完毕的融资平台公司、开发区）才能向银行申请储备土地融资贷款。用于抵押贷款的储备土地，必须具有合法的土地使用证。在国家产业政策指导下，银行业金融机构应按照相关法律法规及监管要求，遵循市场化原则，在风险可控的前提下，向列入名录的土地储备机构发放土地储备贷款。银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据储备机构的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。

（十四）实行储备土地融资规模控制制度。土地储备机构（含储备土地可在5年内消化完毕的融资平台公司、开发区）确需融资的，应纳入政府性债务统一管理，执行《湖南省人民政府关于规范和加强政府性债务管理的意见》（湘政发〔2013〕9号）等有关政策。市（州）、县（市）财政主管部门应会同同级国土、人民银行（没有设立人民银行分支机构的县（市），由所在地市州人民银行分支机构负责）等部门，根据年度土地储备计划，结合前三年储备土地融资规模的平均水平、土地储备机构实际融资需求和承债能力，以及土地储备机构所在县（市）政府财力和负债情况，科学合理核定本地土地储备机构下一年度储备土地融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级报省财政厅审批。审批由省财政厅组织，省国土资源厅、人民银行长沙中心支行参与。省财政厅依据政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，于每年年初向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确本年度可融资规模，并将全省土地储备机构年度融资规模情况抄送省国土资源厅和人民银行长沙中心支行。土地储备机构向金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡。金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。土地储备机构融资规模的确定和具体操作流程由省财政厅会同省国土资源厅另行规定。

（十五）妥善处理名录外机构储备土地融资问题。各地要抓紧清理核实融资平台公司、开发区名下储备土地融资情况。名录外机构应于2013年11月30日前将现有储备土地的宗数、面积、取得时间、融资额度等情况如实填报，经当地国土资源部门审核后报省国土资源厅备案，统一纳入土地储备计划与可融资规模指标管理。自本《意见》下发之日起，名录外机构名下的储备土地应在5年内消化完毕。五年内仍无法达到出让条件的，由政府逐步收回并纳入土地储备库，已发生的土地成本在出让的土地收益中返还。

（十六）积极规避储备土地融资风险。提高土地储备机构自有资金比例，增加政府资金投入或从土地收益中按规定比例及时足额提取土地储备基金，由土地储备机构统一运作，储备土地供应后土地开发成本须及时返还。积极探索土地债券、土地信托、土地基金等低风险融资新途径。

（十七）加强储备土地评估管理。以储备土地抵押融资的，如通过评估确定储备土地抵押担保价格，须选取有土地评估资质的土地评估机构进行地价评估。根据规划部门出具的规划意见应采用出让方式供应的储备土地，进行评估和储备土地融资时，应视同出让土地确定储备土地抵押担保价格。土地估价报告须经土地估价报告电子化备案系统备案，获得电子备案号。没有电子备案号的土地估价报告，不得作为银行业金融机构发放贷款的依据。

五、加强土地储备资金管理

（十八）严格土地储备资金预决算管理。土地储备机构应依据年度土地储备计划编制下一年度土地储备资金收支预算，经国土资源主管部门审核后，报当地财政主管部门批准，其中属于政府采购范围的，应当按规定编制政府采购预算，严格执行政府采购规定。涉及储备土地贷款的事项，应征求土地所在地人民银行、银监等部门的意见。需要调整收支项目预算的，必须经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定批准。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用，资金支付应按照国库管理制度有关规定执行。土地储备机构应根据土地收购储备的工作进度,提出用款申请,经国土资源主管部门审核后,报同级财政部门审批。土地储备机构应于每年年终，按规定向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况，由同级财政部门组织审核并报同级人民政府批准。

（十九）严格储备土地融资资金管理。土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。土地储备机构将贷款挪作他用的，有关主管部门应依法依规予以严肃处理；银行业金融机构应及时采取贷款处置和资产保全措施，暂停对该土地储备机构发放新的贷款，并按照法律法规的规定和借款合同的约定追究该土地储备机构的违约责任。

（二十）实行“收支两条线管理”。土地储备机构所需的日常经费由财政部门予以安排，并与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出，经同级财政部门批准，列入土地储备资金适用范围。

六、加强土地储备与融资监督管理

（二十一）落实信息上报工作。列入名录的土地储备机构，应将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，录入土地市场动态监测监管系统的土地储备模块，作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。同级国土资源部门应加强监督，确保录入信息真实可靠。

（二十二）建立信息共享制度。各级国土资源、财政、人民银行、银监等部门应提供土地储备有关信息并相互共享。国土资源部门应提供土地储备计划、储备总规模、储备土地前期开发利用状况、土地储备成本、储备土地供应、储备土地登记情况等信息；财政部门应提供土地储备资金收支、土地成本返还情况、国土收益基金计提、年度可融资规模等相关信息；省内各级人民银行分支机构应提供储备土地贷款情况。各银行业金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的储备土地贷款相关信息。各级国土资源、财政、人民银行、银监等部门应建立土地储备定期联席会议制度，研究分析土地储备有关问题，及时采取预警措施防范化解金融风险。各级人民政府财政、审计、国土资源行政主管部门应加强对土地储备机构的财务状况、储备贷款资金的使用情况、各项成本核算等的定期核查、审计，并将核查结果抄送各级人民银行分支机构、银监分局，并及时向融资银行进行通报。

（二十三）建立联合督察制度。每年第一季度由省国土资源厅、省财政厅、人民银行长沙中心支行和中国银监会湖南监管局联合对各地土地储备与融资情况进行督察。对存在严重违法违规操作的，暂停备案土地储备计划和核发融资规模控制卡。

本实施意见自下发之日起实施。各地区相关部门和单位要严格执行本实施意见的各项规定。对违反本实施意见规定的单位和个人，将依照相关法律法规规定进行处理。

湖南省国土资源厅            湖南省财政厅

中国人民银行长沙中心支行    中国银监会湖南监管局

          2013年11月5日